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政策宽松窗口期的楼市经济账

2018-12-03 15:40:48

政策宽松窗口期的楼市经济账

房地产政策持续宽松的背后,是房地产之于宏观经济的地位被重新定义。

住建部研究中心副主任王珏林告诉,目前经济下行压力较大,在消费增长缓慢、出口复苏乏力的形势下,投资作为三驾马车之一拉动经济的作用举足轻重,尤其房地产对拉动全社会投资增长的作用愈发显着。也因此,房地产的地位也从过去的抑制转为支持。

2015年的房地产政策的宽松程度历史罕见。中国房地产学会副会长陈国强如是告诉。

梳理过去5年的楼市政策发现,2010年,中央颁布国十一条、新国十条等号称史上严厉调控政策,一些房价过高的城市相继出台限购令,2011年新国八条出台,再次上调二套房贷首付比例和贷款利率,进一步扩大限购范围。2012年中央对国家的房地产采取有保有压,稳中有松的调控政策;2013年,中央出台国五条加码调控。

2014年以后,此前的限购、限贷等限制性楼市政策纷纷取消,且在2015年从抑制转为支持住房消费,并出台了多个利好政策,央行持续降准、降息,其中,一年期存贷款基准利率已接近十年来水平。住房公积金的贷款利率也是近20年。各地也频频推出住房补贴等明显刺激楼市的政策。

需要注意的是,本轮支持住房消费的政策并不会因为短期部分城市的成交利好而改变,并将在下半年持续宽松。

也因此,稳定住房消费成为2015年的楼市调控主题,也是住建系统2015年的首要任务。

楼市回暖

一系列楼市托举政策,让房地产市场在刚刚过去的5月,明显回暖。

6月11日,国家统计局发布2015年月份全国房地产开发和销售情况数据。

5月单月,全国商品房销售面积上涨15%,销售额大涨24.3%,房地产投资也完成8623亿元,增长2.4%,环比提高1.9%。

5月份的数据转好也结构性地改善前5月的楼市数据。前5月,全国商品房销售额为2.44亿元,增长3.1%,此前的月份为下降3.1%。这也是2014年年初以来首次正增长。

商品房成交量的回温也直接体现在商品房的待售面积上,截止到5月末,商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米。

另从房地产开发投资指标来看,前5月,全国房地产开发投资3.23万亿元,同比增长5.1%,增速比月份回落0.9%,回落幅度比月份减缓1.6%。

国家统计局投资司高级统计师王宝滨谈及市场回温的原因称,一是房地产调控政策效果开始显现,市场预期发生转变,购房者信心有所恢复;二是房地产开发企业和中介机构适时优化推盘和策略定价,积极去库存,现有库存中的优良部分逐步消化;三是房价基本稳定有利于购房需求平稳释放。

楼市上半场的回暖,将对宏观经济的支撑起到重要作用。

日前央行研究局首席经济学家马骏领衔撰写的《2015年中国宏观经济预测(年中更新)》指出,作为经济增长重要力量的房地产业在今年前几个月持续低迷,也是经济增速放缓的原因之一。

根据央行的估算,房地产销售经过在个季度后将传导到房地产投资,因此估计下半年房地产开发投资减速的势头将得到缓解。

值得一提的是,商品房成交量的回暖也让房地产投资的先行指标转好。

王宝滨称,一般来说,房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为分析房地产开发投资走势的先行指标。前两个指标分别反映了房地产开发两大要素资金和土地的情况,新开工面积反映了未来投资的增长潜力。

根据国家统计局数据,月份,3个先行指标同比降幅均收窄。房地产开发企业到位资金45966亿元,下降1.6%,降幅比月份收窄0.9个百分点;房屋新开工面积50305万平方米,下降16.0%,降幅收窄1.3个百分点;土地购置面积7650万平方米,同比下降31.0%,降幅收窄1.7个百分点。

剧烈分化的市场

政策向好,楼市回温,预期逆转,开发商悬着的心逐渐放下,但库存高位的三四线城市仍然未见明显好转。

虽然楼市在过去的4、5月份明显回暖,但在产业和人口导入的差异下,不同城市之间的楼市存在明显的差异。

从商品房销售来看,根据国家统计局统计数据,前5月,40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%、销售额增长5.8%。

相比之下,非重点城市商品房销售额和销售面积仍处于下行趋势,分别下降1.5%和0.2%。

房地产投资的数据表现亦如是。月份,40个重点监测城市房地产开发投资17790亿元,同比增长6.8%;非重点城市房地产开发投资14501亿元,增长2.9%。

据悉,重点城市房地产开发投资增速高于同期全国投资增速1.7个百分点,高于非重点城市3.9个百分点。

中房协名誉会长朱中一也告诉,目前不同省区、城市之间差异明显,从城市来讲,一线城市和部分二线城市商品房销售面积上升明显,而多数三四线城市销售不畅的状况没有明显改善。

一线城市以及部分重点城市在刚刚过去的5月创年内成交高位。与之相对应的是,三四线城市仍库存高企,部分三四线城市的去化周期更是高达22.9个月。

也因此,朱中一称,本次楼市调控摈弃此前的一刀切,强化各地方政府调控的主体,这也就要求各地基于当地楼市政策,出台针对性的调控措施。

而在专家看来,在产业和人口导入的差异性,不管政策如何,三四线城市很难复制一线城市的楼市回暖势头。

地方的楼市经济账本

楼市增长乏力使得地方的财政和经济增长承压。

房地产市场处于高速增长阶段时,彼时,并未意识到地方经济对房地产的依赖程度如此之高。北京大岳咨询有限公司总经理金永祥如是介绍。

有观点称,房地产处于转折点之时,基础设施开支上升并将取代房地产的地位。

根据国家统计局的数据,2015年月份,全国固定资产投资(不含农户)171245亿元,同比名义增长11.4%。其中基础设施投资(不含电力)29160亿元,同比增长18.1%。

房地产投资增速下滑的背景下,基础设施投资的确在2015年拉动经济增长取得了重要作用。

基础设施的投资的确可以大大缓解房地产投资下滑对国民经济的冲击,但很难完全对冲。不过,金永祥表示,基础设施的持续性建设,也和房地产的提振息息相关。

基建项目的利润有限,在风险转嫁的背景下,社会资本参与的积极性有待提高。

近期2万亿元的PPP项目真实签约率不到10%的消息频频出现在各大媒体上。安徽一位基建企业的董事长告诉,政府的财政状况较好,可以确保信用。反之,如果地方政府没钱,违约风险则非常大。

他说,房地产能否提振又变成重要议题,毕竟卖地收入是地方财政的重要来源。

然而,在楼市回暖的背景下,土地市场仍未明显好转。

中国指院数据显示,5月,全国300个城市土地出让金总额为804亿元,环比减少1%,同比减少53%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为561亿元,环比减少1%,同比减少46%。

除了市场的原因,土地供应压缩且地价居高也是房企拿地谨慎的重要原因之一。

在卖地总额同比减半的背景下,全国300个城市成交楼面均价为1079元/平方米,环比下跌4%,同比上涨3%。

在专家看来,房地产和基建是互增长关系,基础设施完善,周边的土地和房产将升值;房地产交易恢复,地方在完善基建方面的力度才会更强。

稳定住房消费仍将是2015年下半年重要任务

稳地价对于稳定地方财政和防控地方金融系统风险非常重要。上述河南某市住建局长称,房地产牵一发而动全身,房地产去库存需要时间,但一旦地价下滑,地方的金融系统风险将坍塌式爆发。

安徽某市的副市长亦告诉,房地产和土地是地方经济发展的核心之一,这两环断了,地方经济增长乏力。新型产业诸如互联等也非一时之功。其也坦承,这也是其主政地方经济以来,发展地方经济困难的一年。

需要注意的是,严跃进称,房市政策宽松和货币宽松会导致短期需求上涨,但这同样可能会导致需求过度透支。

目前市场的持续性回暖尚待观察,且高企的待售和在建面积意味着房企短期内还将继续去库存,投资反弹至少也得在今年四季度。

或也因此,自住建部获悉,稳定住房消费仍将是2015年下半年住建部重要任务。

值得一提的是,住建部相关人士告诉,为落实政府工作报告的稳定住房消费的要求,住建部仍不乏工具箱和政策储备。下半年住建部也将重点督促地方落实住房公积金新政,加强个人住房贷款发放力度,进一步支持住房消费。

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